주택청약 종합저축(이하 청약저축)은 우리나라에서 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들에게 중요한 금융 상품입니다.
청약저축을 통해 청약을 신청하고, 당첨되면 분양받을 수 있는 자격을 얻을 수 있습니다.
그러나 이 자격을 얻기 위해서는 일정한 조건을 충족해야 합니다. 대표적으로는 "납입 횟수"와 "납입 금액"이 중요한 요소로 작용합니다. 그렇다면 이 두 가지 요소 중 어떤 것이 더 중요한지, 그리고 어떻게 관리해야 하는지에 대해 자세히 알아보겠습니다.
주택 청약은 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들에게 중요한 과정입니다. 그러나 청약을 넣기 전에 자신의 경제적 여건을 충분히 고려해야 합니다. 청약 당첨 이후 경제적 사정이 여의치 않아 입주가 어려운 경우, 재당첨 제한과 청약통장 자격 소멸 등의 불이익을 겪을 수 있습니다. 따라서 청약을 신청하기 전에 국민주택과 민영주택의 차이를 명확히 이해하는 것이 중요합니다.
국민주택과 민영주택의 차이점
국민주택
국민주택은 국가나 지자체, LH(한국토지주택공사), 또는 지방공사가 건설하는 주거전용면적 85㎡(28평) 이하의 주택을 말합니다. 수도권과 도시 지역이 아닌 읍면 지역의 경우, 이 기준이 100㎡(30.2평) 이하로 확대됩니다. 국민주택은 대체로 공공성이 강조된 주택으로, 소득 수준이 일정 기준 이하인 사람들을 대상으로 공급됩니다.
대표적인 국민주택의 형태로는 행복주택과 장기전세주택이 있습니다. 행복주택은 청년, 신혼부부, 고령자 등을 위해 제공되는 공공임대주택으로, 상대적으로 저렴한 임대료가 특징입니다. 장기전세주택은 일정 기간 동안 전세로 거주할 수 있는 주택으로, 시세보다 저렴한 전세금으로 거주할 수 있어 경제적으로 부담이 적습니다.
민영주택
민영주택은 국민주택을 제외한 모든 주택을 의미합니다. 자O, 푸르OO, 래OO와 같은 유명 브랜드 아파트가 여기에 해당합니다. 민영주택은 주로 민간 건설사가 건설하며, 시장 경제 원리에 따라 분양가가 결정됩니다. 이러한 이유로 국민주택에 비해 상대적으로 가격이 높고, 입주 조건도 엄격할 수 있습니다.
최근에는 민영주택에서도 국민주택이나 공공임대 할당분이 포함되는 경우가 있습니다. 이는 민간 건설사가 공공기관과 협력하여 일부 세대를 공공주택으로 공급하는 형태입니다. 또한, LH와 같은 공공기관이 민간 건설사에 위탁하여 아파트를 건설하는 경우, 브랜드 아파트와 공공주택이 혼재되어 나타나기도 합니다.
| 구분 | 국민주택 | 민영주택 |
| 분양주체 | 국가, 지자체, LH, 지방공사, 주택도시기금 지원받아 공급되는 주택 |
민간건설사업자가 공급하는 주택 |
| 면적 | 전용면적 85㎡(28평)이하 (수도권 및 도시가 아닌 읍.면은 100㎡이하) |
예치금에 따라 평수 결정 (최소 200만 원~최대 1,500만 원) |
| 입주대상 | 무주택세대주(해당 지역 거주) | 만 19세 이상(해당 지역 거주*) *입주자모집공고일 현재 주택공급신청자의 주민등록표에 따른 거주지역 |
| 가점제(85㎡ 이하) | 순차별공급 | 가점제 40% + 추첨제 60% |
| 가점제(85㎡ 초과) | X | 100% 추첨제 |
주택청약 1순위 조건은?
1순위 조건, 국민주택과 민영주택이 다릅니다.
주택청약 1순위 조건을 갖추는 것은 대단히 중요합니다. 이는 청약통장 가입 기간과 납입 횟수 그리고 청약하고자 하는 지역에 따라 조금씩 다른데요. 국민주택과 민영주택을 나누어 살펴보겠습니다.
1) 국민주택 청약을 원할 경우 : 납입 횟수와 납부 금액 오래도록 유지하기
| 지역 | 조건 | ||
| 가입기간 | 납입횟수 | 기타 | |
| 투기과열지구 /청약과열지구 |
2년 | 24회 | 무주택 세대주 5년이내 다른 주택에 당첨된 적이 없는 세대의 구성원 해당 지역에 2년 이상 거주 |
| 위축지역 | 1개월 | 1회 | 무주택 세대주 무주택 세대의 세대원 |
| 수도권 | 1년 | 12회 | |
| 수도권 외 | 6개월 | 6회 | |
국민주택의 경우는 청약통장에 몇 번이나 납입했는지, 그 횟수와 납입액을 오래 유지하는 것이 중요합니다.
기본적으로 주택종합청약저축 가입기간이 12개월 이상, 12회 이상 연체 없이 납부해야 합니다.
단, 투기·청약과열지구*는 기준이 조금 높습니다. 가입 기간이 24개월 이상, 납입 횟수도 24회 이상이어야 합니다.
또한 해당 지역에서 거주한 기간이 2년 이상이어야 합니다.
*서울 강남, 서초, 송파, 용산
하지만 우리가 주목해야 할 것은 같은 무한 청약 경쟁에서 어떻게 승리하느냐겠죠. 같은 순위로 경쟁할 때는 무주택기간이 길수록 유리합니다.
40㎡(12.1평) 이하는 납입 횟수, 40㎡를 초과한 평수는 총 납입금액이 많은 순으로 결정합니다. 납입금액은 매월 10만 원까지 인정됩니다. 만일 일시금으로 100만 원을 납입했더라도 10만 원만 인정되고 90만 원은 인정되지 않습니다.
국민주택 청약을 생각하신다면 오랜 기간 꼬박꼬박 납입하는 것이 중요하겠죠.
또한 국민주택은 아무래도 시세보다 저렴한 조건으로 내 집을 마련할 수 있다는 장점이 있기 때문에, 몇 가지 조건을 더 충족해야 신청 자격이 주어집니다.
아래 조건에 해당하지 않는다면 국민주택 청약에 도전할 수 없으니 조건을 잘 따져봅시다.
👉 일단 ①무주택자가 필수 조건이며 청약방식과 평형에 따라 ②소득 기준조건 ③자산 기준조건이 있습니다.
②소득 기준조건(2024년)은 다음과 같습니다.
| 구분 | 전용면적 60㎡이하 일반공급, 생애최초, 신혼부부(외벌이) |
노부모부양, 다자녀, 신혼부부(맞벌이) |
| 소득기준 | 도시근로자가 가구당 월평균 소득의 100% | 도시근로자가 가구당 월평균 소득의 120% |
| 3인 이하 | 6,509,452원 | 7,811,342원 |
| 4인 | 7,622,056원 | 9,146,467원 |
| 5인 | 8,040,492원 | 9,648,590원 |
※ 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 기준
③자산 기준조건 (2024년)은 다음과 같습니다.
| 부동산(토지 + 건물) | 자동차 |
| 2억 1,550만 원 이하 | 3,683만 원 이하 |
2) 민영주택 청약을 원할 경우 : 가입기간과 납부금액 맞추기
| 지역 | 조건 | |
| 가입기간 | 기타 | |
| 투기과열지구 /청약과열지구 |
2년 | 무주택 세대주, 1주택 세대주 5년 이내 다른 주택에 당첨된 적 없는 세대의 구성원 2주택 이상 소유하지 않은 세대에 속한 사람 해당 지역에 2년 이상 거주자 |
| 위축지역 | 1개월 | 세대주, 세대원 |
| 수도권 | 1년 | |
| 수도권 외 | 6개월 | |
민영주택의 경우 가입기간과 특정 납부 금액을 맞추는 것이 중요합니다. 기본적으로 주택청약 종합저축 가입 기간이 12개월 이상이고, 12회 이상 납입해 통장에 특정금액(지역면적별 기준예치금)을 맞춰두면 1순위 조건을 충족할 수 있습니다.
단, 투기·청약과열지구는 가입 기간이 24개월 이상이어야 합니다. 또한 국민주택과 마찬가지로 해당 지역에서 거주한 기간이 2년 이상이어야 합니다. 민영주택 청약 우선순위를 알기 위해서는 가점제와 추첨제를 이해해야 하는데요.
①가점제
가점제는 1순위 청약자 내에서 경쟁이 있을 경우 가점점수가 높은 순으로 당첨자를 선정하는 제도를 말합니다. 가점 점수는 무주택기간(0~32점), 부양가족 수(0~35점), 청약통장 가입기간(0~17점)을 합산해 산정합니다. 무주택기간이 길고, 부양가족 수가 많고, 청약통장 가입 기간이 오래될수록 유리하겠죠. 청약조정대상지역 기준으로 85㎡ 초과는 100% 가점제 방식을 따르고 있습니다.
가점제로 청약한다면 서울을 기준으로 84점 만점에 적어도 60점대 정도는 되어야 당첨 가능성이 있습니다. 내 주택청약 가점이 궁금하다면? 청약 가점 계산기를 활용해 직접 계산할 수 있습니다.
②추첨제
청약조정대상지역 기준으로 85㎡ 초과는 추첨제 방식을 따르고 있습니다. 추첨제는 지역별, 평형별 청약통장 금액을 예치한 후 청약에 응모하면 추첨으로 당첨자를 선정하는 방식입니다. 지역에 따라 청약통장 예치금이 아래 표만큼 있어야 합니다.
주의해야 할 점은 청약 대상지역이 아니라 공고일 현재 청약자 본인의 주민등록상 거주지를 기준으로 한다는 점이예요. 예를 들어, 서울에 주소를 두고 있는 사람이 인천 송도에 있는 120m² 아파트를 청약한다면 예치금은 기타 광역시에 해당하는 700만 원이 아니라 주소지를 기준으로 하기 때문에 서울에 해당하는 1,000만 원이 있어야 합니다.
| 구분 | 서울/부산 | 기타 광역시 | 기타 시/군 |
| 85㎡ 이하 | 300만 원 | 250만 원 | 200만 원 |
| 102㎡ 이하 | 600만 원 | 400만 원 | 300만 원 |
| 135㎡ 이하 | 1,000만 원 | 700만 원 | 400만 원 |
| 모든 면적 | 1,500만 원 | 1,000만 원 | 500만 원 |
팁을 드리자면, 가점이 높지 않을 땐 무조건 가점을 높이려고 노력하는 것보다 일단 추첨제로 응하는 것이 유리할 수 있습니다. 또한 청약을 넣어볼 지역과 평수가 불확실하다면 모든 면적에 해당하는 가입 기간 2년 이상, 청약예치금 1,500만 원의 조건을 맞춰 놓는 것도 방법이겠죠.
주택청약 당첨 확률을 높이는 팁
2023년 12월 기준으로 한국부동산원(구. 한국감정원)의 자료에 따르면, 우리나라에는 약 2,703만 개의 청약통장이 개설되어 있으며, 이 중 67%인 1,821만 개가 1순위 자격을 보유하고 있습니다.
이러한 상황에서 단순히 1순위 자격을 갖추는 것만으로는 청약 당첨 확률을 크게 높일 수 없습니다. 그래서 보다 전략적으로 접근할 필요가 있습니다. 아래는 주택청약 당첨 확률을 높이기 위한 몇 가지 유용한 팁입니다.
1. 청약통장 명의 변경
청약통장의 명의 변경을 통해 가입 기간과 납입 금액을 증가시키는 것이 가능합니다. 청약통장은 일반적으로 본인 명의로 가입하지만, 가족 명의의 청약통장을 활용할 수 있는 방법이 있습니다. 가족 명의의 청약통장이 오래된 경우, 이를 본인 명의로 변경하여 청약 자격을 강화할 수 있습니다.
✅ 명의 변경 대상: 가족 범위는 직계존비속, 즉 부모, 조부모, 자녀 등이 포함됩니다.
✅ 청약종합저축통장: 2009년 5월 이후 출시된 이 통장은 가입자가 사망하거나 개명한 경우에만 명의 변경이 가능합니다.
✅ 청약저축통장: 2009년 이전에 개설된 통장은 세대주 변경 시 명의 변경이 가능합니다. 예를 들어, 부모님이 세대주이고 본인이 세대원인 경우, 본인이 세대주로 변경하고 부모님을 세대원으로 변경하면 명의 변경이 가능합니다.
현재 부모님과 세대가 분리되어 있다면, 세대를 합친 후 세대주 변경을 통해 명의 변경을 할 수 있습니다.
2. 가점제 활용
가점제는 청약 당첨 확률을 높이는 중요한 요소입니다. 가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등을 기준으로 점수를 부여하여 당첨자를 선정하는 방식입니다. 이를 잘 활용하기 위해서는 다음을 고려해야 합니다.
✅무주택 기간: 무주택 기간이 길수록 높은 점수를 받을 수 있습니다.
✅부양가족 수: 함께 거주하는 부양가족 수가 많을수록 유리합니다.
✅청약통장 가입 기간: 청약통장 가입 기간이 길수록 높은 점수를 받습니다.
3. 정보 수집과 활용
주택청약의 성공 여부는 최신 정보에 얼마나 빠르게 접근하고 활용하느냐에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 평소에 청약 관련 정보를 꾸준히 수집하고, 이를 바탕으로 전략을 세우는 것이 중요합니다.
✅청약홈 활용: 한국감정원이 운영하는 주택청약 사이트 ‘청약홈’을 통해 청약 일정, 경쟁률, 가점 커트라인 등의 정보를 확인할 수 있습니다. 일 단위, 월 단위로 업데이트되는 정보를 활용하여 전략적으로 청약 계획을 세울 수 있습니다.
✅분양 일정 파악: 청약 일정과 분양 계획을 사전에 파악하여 준비하는 것이 중요합니다.
특히, 특정 지역의 분양 계획을 미리 알아두면 청약 준비를 더 철저히 할 수 있습니다.
4. 기타 전략
✅중복 청약 가능성: 일부 지역이나 주택 유형에서는 중복 청약이 가능할 수 있습니다. 이런 경우, 여러 청약에 동시에 도전하여 당첨 확률을 높일 수 있습니다.
✅예비 입주자 선정 활용: 청약에서 1순위로 당첨되지 않더라도 예비 입주자에 포함될 수 있습니다. 예비 입주자 선정 방식도 가점제와 유사하므로, 이에 대한 준비도 필요합니다.
이러한 전략들을 통해 주택청약의 당첨 확률을 높일 수 있습니다. 주택청약은 단순한 주택 구입이 아니라, 장기적인 주거 안정과 관련된 중요한 결정입니다. 따라서 철저한 준비와 정보 수집, 전략적 접근이 필요합니다.
